Perspectives 2012 : la crise rend plus intéressant l’immobilier « non prime »

Dans sa dernière étude, « 2012 Global Outlook », parue ce jour, DTZ Research estime qu’une aggravation de la crise économique créerait des opportunités pour les utilisateurs-locataires en Asie-Pacifique, ainsi que pour les investisseurs américains, malgré les risques liés aux nouvelles régulations bancaires. On constate d’ailleurs que la demande pour l’immobilier « non-prime » est forte.

Cette analyse repose sur les 3 aspects suivants :

Baisse des loyers « prime » en 2012 en Asie-Pacifique, hausse des valeurs sur le marché US à un horizon de 5 ans

Augmentation de 50% en Europe du « debt funding gap » (différence entre les dettes arrivées à maturité et la nouvelle dette disponible pour faire face à leur refinancement) tandis que de nouvelles réglementations forcent les banques à réduire leur dette. Toutefois, les nouveaux fonds propres mis à disposition sont suffisants pour répondre aux besoins de refinancement
Les actifs « prime » captent aujourd’hui l’intérêt des investisseurs ; la réalisation du scénario optimiste pourrait réorienter les investisseurs vers les actifs secondaires.
Malgré le risque d’une récession économique, les perspectives d’une croissance robuste du PIB aux Etats-Unis et en Asie-Pacifique devraient soutenir la demande des entreprises dans ces régions, alors que la croissance sera modeste en Europe. Dans l’hypothèse d’un scenario stable, les prévisions de DTZ s’orientent vers une stabilité des valeurs en capital à l’horizon 2016 dans la plupart des régions.

Scénario pessimiste : tout le monde ne sera pas perdant

Par contraste, le scenario pessimiste prévoit, quant à lui, une récession en double creux dans l’hypothèse de l’éclatement de la zone Euro avec le départ de 5 pays de l’Union Monétaire. Ce scénario a pour conséquence directe une baisse significative des loyers et des valeurs en capital tant dans la zone Euro qu’en Asie-Pacifique. En fait, l’impact à court terme sur les loyers des marchés d’Asie-Pacifique serait plus important que prévu. Cette baisse des valeurs ne serait toutefois que temporaire, le retour à la croissance économique devant permettre aux loyers de rebondir dans un second temps. Cette projection des valeurs locatives ouvre donc une fenêtre de tir pour la renégociation des baux en cours, si le scénario de récession économique se confirme. En Europe, les valeurs locatives seraient elles aussi orientées à la baisse mais sur un temps plus long, surtout pour les pays quittant la zone Euro.

Le marché américain paraît mieux préservé des conséquences du scenario pessimiste. Les valeurs en capital sont d’ailleurs – de façon surprenante – plus élevées à un horizon de 5 ans dans le scénario pessimiste que dans celui dit stable. Ce paradoxe s’explique par la baisse des obligations d’Etat, entraînant dans son sillage une baisse des taux de rendement requis. Dans ce cas, les marchés immobiliers aux Etats-Unis offriront alors des opportunités intéressantes.

Tony McGough, Global Head of Forecasting & Strategy Research chez DTZ commente: “Ce scenario pessimiste est devenu lourd de conséquences négatives pour les marchés immobiliers à mesure qu’il devient aussi de plus en plus probable. Peu de marchés seront épargnés.”

L’étude de DTZ revient aussi sur la nouvelle obligation fixée par l’EBA (European Banking Authority) d’un ratio de solvabilité de 9%. Cette nouvelle mesure devrait accélérer la réduction de la dette bancaire dans une amplitude comprise entre 1 500 et 3 000 milliards, avec un impact évident sur le financement des opérations immobilières. Selon DTZ Research, le « debt funding gap » immobilier sur la période 2011-2014 augmentera de 50%, pour représenter un besoin supplémentaire de 83 milliards de dollars avec un total final de 249 milliards de dollars. Cependant, DTZ pense que les fonds propres levés récemment ainsi que la dette qui pourrait être mise sur le marché par les organismes non bancaires semblent être suffisants pour combler ce « debt funding » au cours des 3 prochaines années. Pour autant, une correction à la baisse des valeurs tant de la dette que des fonds propres parait inévitable pour attirer ces nouveaux capitaux.

L’immobilier « non-prime » est plus demandé

Le pessimisme ambiant a conduit les investisseurs à se polariser sur les actifs « prime» dans les marches « core » mais cette situation peut changer : une croissance potentielle pourrait se confirmer à la faveur de la mise en circulation des réserves d’argent amassées par les entreprises hors du secteur financier. Le rythme de la croissance économique s’est accéléré aux Etats-Unis et en Europe, les obligations d’Etat irlandais ayant baissé au cours des 6 derniers mois. Si ce scénario optimiste se confirme, nous devrions voir plus d’investisseurs se positionner sur les actifs « non prime », le risque devenant alors moindre.

Indépendamment du scenario qui se mettra en place, notre analyse d’un positionnement possible sur du « non-prime » va à rebours du consensus négatif général aujourd’hui partagé par les acteurs. Sur la base d’une analyse détaillée du marché tertiaire au Royaume-Uni, nous avons relevé des taux de vacance moins élevés sur les actifs de classe C comparé à ceux de classe A ou B, cet état de fait ayant été constant au cours de la crise financière. De la même façon, l’écart des taux de rendement entre produit « prime » et « non prime » s’est réduit au cours des 2 dernières années, certes sur un rythme lent. C’est là une bonne nouvelle pour les investisseurs, même si cela peut diminuer les opportunités de réduction des coûts immobiliers pour les entreprises, locataires d’immeubles « non primes ».

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