El mercado acelera la modernización del parque industrial de la ciudad. Crece el interés por el suelo industrial por parte de promotores residenciales.

Del comportamiento del mercado industrial de Valencia y su área metropolitana sobresale el importante crecimiento de la oferta logística, que convertirá esta plaza en uno de los principales núcleos logísticos del país. Esta es una de las principales conclusiones del Informe del Mercado Industrial y Logístico de Valencia elaborado por el grupo consultor inmobiliario Aguirre Newman.

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Madrid, Barcelona y Valencia son, por este orden, las ciudades españolas con los precios más altos de alquiler de locales comerciales, y se encuentran entre las diez primeras de Europa.

Madrid, Barcelona y Valencia son, por este orden, las ciudades españolas con los precios más altos de alquiler de locales comerciales, y se encuentran entre las diez primeras de Europa. Los mejores ejes comerciales de Madrid se sitúan, de hecho, como los terceros más caros de Europa; Barcelona ocupa el sexto lugar del ranking europeo y Valencia, el octavo. En la comparativa mundial, Madrid se encuentra a la altura de Milán o Chicago en cuanto al precio máximo de sus locales, y las tres ciudades españolas están entre las veinte primeras del mundo.

Mercado de Locales Comerciales de Madrid

Como en ejercicio anteriores, las calles más caras de la capital continúan siendo Preciados (235 euros/m2/mes) y Ortega y Gasset (210 euros/m2/mes), aunque los ejes que más se han revalorizado en 2008 han sido Gran Vía y Goya, donde las rentas medias de los locales comerciales se han incrementado un 12% y un 11%, respectivamente.

La calle Goya, en concreto, es la que ha registrado una mayor subida del precio de alquiler desde el año 2000, por encima incluso de Preciados. Las rentas de sus locales se han encarecido casi un 150% en los últimos ocho años.

No obstante, en lo que llevamos de 2008 los Ejes Comerciales (Princesa/Alberto Aguilera, Orense, Gran Vía y Jorge Juan) han sido los que han tenido mayor revalorización de los precios, tanto de venta como de alquiler.

La disponibilidad media para el conjunto de los ejes de Madrid es en la actualidad de sólo el 2,6%, y la mayor reducción de superficie vacante se ha observado en la calle Ortega y Gasset, donde ha pasado del 4,3% de 2007 al 2,1% actual. La disponibilidad es nula en las calles Preciados (Prime) y Orense (Eje Secundario). De la composición de la oferta destaca que el 68% de los locales comerciales de Madrid tiene menos de 200 m2, aunque paulatinamente las marcas trasladan sus establecimientos a locales de mayor dimensión. De hecho, ha aumentado un 41% la demanda de locales de entre 200 y 400 m2 y más de un 37% las de establecimientos de 400 y 700 m2.

Mercado de Locales Comerciales de Barcelona

Las rentas de los locales comerciales de Barcelona se han mantenido prácticamente estables en 2008 en las principales calles de la ciudad. Esta tendencia se ha roto, no obstante, en dos Ejes Secundarios, Gran de Gracia, que se está consolidando como una calle de referencia y donde la presión de la demanda ha elevado las rentas un 18%, y la zona del Born que, aunque en los últimos años había emergido por su originalidad y estilo propio, registra ahora una ralentización de su crecimiento. El precio de venta de los locales comerciales, por otro lado, ha descendido en casi todas las calles. Este retroceso ha sido del 10,5% en los Ejes Prime (Portal L’Angel, Portaferrisa, Pº de Gracia, Pelai, Rambla Canaletas y Avd. Diagonal), debido a que las rentabilidades se sitúan este año medio punto porcentual por encima respecto al año 2007. La disponibilidad de locales comerciales ha permanecido invariable en el conjunto de la ciudad, aunque se empieza a observar una ralentización de las operaciones. El porcentaje de establecimientos disponibles es nulo en Portal L’Angel y Rambla Canaletas, e inferior al 2% en el resto de los ejes Prime. En la zona del Born, con la disponibilidad más elevada, se sitúa en el 3,9%. En la actualidad, el 78% de los locales comerciales de Barcelona tiene una superficie inferior a los 200 m2 y otro 15% entre 200 y 400. El porcentaje de locales de mayor superficie es prácticamente residual.

Mercado de Locales Comerciales de Valencia

El precio de alquiler de los locales comerciales de Valencia se ha mantenido estable en las principales calles comerciales en 2008, mientras que los de venta han disminuido un 5,6% de media en los ejes Prime (Colón, Jorge Juan, D Juan de Austria, Poeta Querol y Marqués Dos Aguas) y un 8,7% en los Ejes Secundarios (Ruzafa, Cirilo Amorós, Ribera y Quart). El precio medio de alquiler en las calles Prime es en la actualidad de 114 euros/m2/mes.

La disponibilidad media es ahora del 8,6% en el conjunto de la ciudad e inferior al 2% en las mejores calles. En los ejes secundarios el porcentaje de locales vacantes es del 13,1%, y destaca la situación de Avenida de Francia, con una tasa de desocupación del 37,5%.

Perspectivas

En cuanto a las previsiones, se empieza a observar una ralentización de las operaciones que posiblemente se traduzca en un aumento de la oferta disponible y, consecuentemente, de los márgenes de negociación entre propietarios y operadores. Los precios pueden empezar a bajar pero sólo en los Ejes Secundarios, donde habrá mayor disponibilidad. En el resto de ejes, se prevé una actividad y un nivel de precios similares a los actuales aunque los propietarios pueden empezar a solicitar garantías adicionales a los inquilinos. Al sector de la hostelería va a
corresponder el 47% de las nuevas aperturas por los importantes planes de expansión de algunas marcas del sector.


Mercado de inversión

A comienzos de 2008 las rentabilidades iniciales se han incrementado medio punto porcentual como respuesta a la coyuntura de mercado y al endurecimiento de las condiciones de financiación. Durante este ejercicio se espera que la tasa de rentabilidad media para los Ejes Prime sea de 4,75%, del 5,25% para los Ejes Comerciales y del 5,75% para los ejes Secundarios. Los operadores dominantes en el mercado son los particulares, con el 90% de las operaciones, y españoles, que es la nacionalidad del 60% de los inversores institucionales y del 90% de los particulares


fuente : Aguirre Newman