Le professionnel mandaté est responsable de toute faute commise dans l'exécution de son mandat. Lorsqu’il est chargé de la gestion locative, il doit s'assurer de la solvabilité et du sérieux du futur locataire. Sinon, en cas d'impayés ou de dégradations occasionnées par le locataire, vous pourrez obtenir sa condamnation avec le locataire à vous indemniser. Mais si l'administrateur a fait toutes les vérifications utiles pour s’assurer de la solvabilité du locataire, vous ne pourrez pas le poursuivre si, finalement, ce dernier ne paye pas son loyer. Dans ce cas, il n’aura commis aucune faute. Vous ne pourrez pas, par exemple, lui reprocher de ne pas avoir exigé la fourniture d’une caution solidaire au locataire pour garantir le paiement des loyers, si le mandat ne le prévoit pas. Le gestionnaire peut engager sa responsabilité pénale !
Un mandat écrit à durée limitée
La profession d'agent immobilier est régie par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Ces textes précisent que l'étendue de la mission de l'agent doit être convenue par contrat écrit entre lui et son client. Les juges appliquent strictement les règles concernant le mandat et sanctionnent par la nullité la moindre irrégularité. En clair, cela signifie qu’un agent ne peut intervenir pour votre compte que s’il est en possession d’un mandat express précisant l’étendue de sa mission. Le contrat de mandat doit être écrit et numéroté. Il doit préciser sa durée et les conditions de son renouvellement. Un mandat qui n’indique pas pour quelle durée il est conclu est nul. De même, un mandat qui comporte une clause de tacite reconduction à sa date d’expiration doit préciser la durée et le terme de cette reconduction, faute de quoi il n’est pas valable.
Quelle est la durée du mandat confié à un agent immobilier ?
En général, un mandat de recherche de locataire est consenti pour une durée irrévocable de trois mois. A défaut de résiliation pour ce terme, adressé à l’agent en recommandé au moins 15 jours avant, le mandat est reconduit pour une nouvelle période d'un an au terme de laquelle il prend fin. Quant au mandat de gestion locative, il est souvent conclu pour la durée du bail (trois ans), puis renouvelable une fois pour la même durée, sauf résiliation adressée six mois avant le terme du mandat initial. Mais il est préférable de limiter cette durée à la première année de location et de prévoir un renouvellement d’année en année ensuite, jusqu’au terme du bail, sauf dénonciation en recommandé envoyé trois mois avant le terme de la période en cours.
Un mandat qui peut évoluer
La mission confiée à l'agent peut être plus ou moins étendue. En règle générale, il effectue au minimum les démarches pour trouver un locataire (par voie de publicité ou d'affichage dans ses locaux, notamment) et se charge de la rédaction du bail. Le cas échéant, il peut aussi vous représenter pour établir l'état des lieux. Mais vous pouvez aller au-delà et lui confier une mission plus complète de gestion. Sa mission doit être spécifiée dans le contrat. Cela vous permet ensuite, si l’agent excède ses pouvoirs, d’agir en responsabilité contre lui et de faire annuler les actes qu’il a accomplis en contradiction avec l’objet de son mandat.
Des honoraires qui se négocient
Le mandat doit préciser les honoraires de l’agent immobilier, leur mode de calcul, la date de leur paiement et l’identité de leur débiteur (depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 les honoraires de recherche de locataire sont strictement encadrés lorsqu'il s'agit de la résidence principale de ce dernier et selon la zone à laquelle appartient le bien). Les honoraires de gestion locative, eux, sont souvent fixés à 7 ou 8 % du montant du loyer annuel hors charges (hors coût de l’assurance loyers impayés) et ils sont à la charge exclusive du propriétaire. Les honoraires doivent être affichés dans l’agence et indiqués dans le mandat.
Un mandat écrit à durée limitée
La profession d'agent immobilier est régie par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Ces textes précisent que l'étendue de la mission de l'agent doit être convenue par contrat écrit entre lui et son client. Les juges appliquent strictement les règles concernant le mandat et sanctionnent par la nullité la moindre irrégularité. En clair, cela signifie qu’un agent ne peut intervenir pour votre compte que s’il est en possession d’un mandat express précisant l’étendue de sa mission. Le contrat de mandat doit être écrit et numéroté. Il doit préciser sa durée et les conditions de son renouvellement. Un mandat qui n’indique pas pour quelle durée il est conclu est nul. De même, un mandat qui comporte une clause de tacite reconduction à sa date d’expiration doit préciser la durée et le terme de cette reconduction, faute de quoi il n’est pas valable.
Quelle est la durée du mandat confié à un agent immobilier ?
En général, un mandat de recherche de locataire est consenti pour une durée irrévocable de trois mois. A défaut de résiliation pour ce terme, adressé à l’agent en recommandé au moins 15 jours avant, le mandat est reconduit pour une nouvelle période d'un an au terme de laquelle il prend fin. Quant au mandat de gestion locative, il est souvent conclu pour la durée du bail (trois ans), puis renouvelable une fois pour la même durée, sauf résiliation adressée six mois avant le terme du mandat initial. Mais il est préférable de limiter cette durée à la première année de location et de prévoir un renouvellement d’année en année ensuite, jusqu’au terme du bail, sauf dénonciation en recommandé envoyé trois mois avant le terme de la période en cours.
Un mandat qui peut évoluer
La mission confiée à l'agent peut être plus ou moins étendue. En règle générale, il effectue au minimum les démarches pour trouver un locataire (par voie de publicité ou d'affichage dans ses locaux, notamment) et se charge de la rédaction du bail. Le cas échéant, il peut aussi vous représenter pour établir l'état des lieux. Mais vous pouvez aller au-delà et lui confier une mission plus complète de gestion. Sa mission doit être spécifiée dans le contrat. Cela vous permet ensuite, si l’agent excède ses pouvoirs, d’agir en responsabilité contre lui et de faire annuler les actes qu’il a accomplis en contradiction avec l’objet de son mandat.
Des honoraires qui se négocient
Le mandat doit préciser les honoraires de l’agent immobilier, leur mode de calcul, la date de leur paiement et l’identité de leur débiteur (depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 les honoraires de recherche de locataire sont strictement encadrés lorsqu'il s'agit de la résidence principale de ce dernier et selon la zone à laquelle appartient le bien). Les honoraires de gestion locative, eux, sont souvent fixés à 7 ou 8 % du montant du loyer annuel hors charges (hors coût de l’assurance loyers impayés) et ils sont à la charge exclusive du propriétaire. Les honoraires doivent être affichés dans l’agence et indiqués dans le mandat.