La rentabilité brute
Elle est calculée par rapport au prix d’acquisition du bien et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu. Le prix d’acquisition comprend également les frais relatifs à cette acquisition (notaire, agence immobilière, crédit…). La rentabilité brute est un indicateur souvent utilisé comme argument de vente mais ne reflète en général pas la réalité, car il ne prend en compte que les loyers.
La rentabilité nette de frais et charges
Elle est calculée par rapport au prix d’acquisition mais en tenant compte des frais liés à l’entretien et la gestion du bien immobilier. Elle part du principe qu’un investissement immobilier nécessite des frais pour pouvoir continuer d’être loué aux prix du marché ou pour le valoriser. La plupart des charges sont prises en compte pour ce taux.
Les frais pris en compte pour le calcul de la rentabilité nette de frais et charges sont :
- La taxe foncière (un mois de loyer environ, soit à peu près 8 % des loyers annuels).
- Les charges non récupérables auprès des locataires comme les honoraires de syndic,
- Les changements de locataires (ou vacances locatives) durant lesquelles le loyer n’est pas perçu (en général 1 mois tous les 3 ans, plus pour les petites surfaces où le taux de rotation est plus important),
- Les travaux d’entretien courants,
- Plus les frais de gestion et les assurances éventuelles loyers impayés.
Elle est calculée en prenant en compte les recettes après impôts, ainsi que les éventuelles déductions obtenues par des programmes spécifiques (Borloo, Robien…) ou des travaux de réhabilitation. C’est le taux le plus proche de la réalité mais aussi le plus complexe à calculer puisqu’il dépend de la fiscalité du bailleur. Toutefois, ce taux n’est valable que si la situation de l’investisseur ne change pas. En effet, des revenus en moins (retraite, chômage…) ou supplémentaires peuvent modifier sa situation fiscale et influencer la rentabilité (plus l’investisseur paie d’impôts, plus l’économie sera importante par exemple).
